부족 ( 1과목)

1과목 1장 '금융투자세제'

chapter01 국세기본법

조세란 법률에 규정된 과세요건을 충족한 모든자로부터 개별 보상없이 강제적으로 부과한다.

​1. 이자 소득의 종류

채권,증권 이자(할인액)  배당 분배금
환매조건부 매매차익
저축성보험
직장공제회 초과
비영업대금

2. 배당소득의 종류

집합투자로부터 이익
파생결합 증권 상품 이익
출자공동사업자의 손익분배금
배당 분배금
의제배당, 인정배당

 

3. 그외
영업대금의 이익= 사업소득   (비영업대금이랑 주의)
공동사업자의 손익분배금= 사업소득
출자 공동사업자의 손익분배금은 - 배당소득이니 주의 

* 징수세율

장기채권 이자 할인액 30%       (무조건 분리과세)
비영업대금 이익 25%              (무조건 분리과세)
출자공동사업자 배당소득 25%  
직장공제회 초과반환금 6~45% (무조건 분리과세)
이자 배당소득 14%
법원 보관금 이자 14%             (무조건 분리과세)
비실명거래 이자 42%, 90%       (무조건 분리과세)

간접세 - 부가가치세. 남이 내줌.

​종가세는 %단위로 부과되는것 / 종량세는 인지세처럼 금액으로 정해져 있는것

송달.

교부송달, 우편송달(등기),전자송달은 신청해야 보내준다.
공시송달. 송달장소가 확실치 않거나, 외국이거나, 2회이상 교부했는데 안되면 공시한다. 공시후 14일.

​배당소득의 총수입금액 귀속연도
무기명주식의 이익이나 배당 : 실제 지급받는 날
기명채권의 이자와 할인액 : 약정에 의한 지급일
의제배당 중 해산: 잔여재산가액 확정일
의제배당 중 합병: 합병등기일
인정배당 : 당해 사업년도 결산확정일
감자-잉여자금: 결의일
통지예금의 이자 : 인출일

납세의무성립

소득세, 법인세, 부가가치세 : 과세기간 끝내는때 (1년단위)
성립. 과세요건 4개 : 납세의무자, 납세물건, 과세표준, 세율
상속세 : 상속 될때
증여세 : 증여에 의해 재산을 취득하는 떄
인지세 : 과세문서 작성할때 (인지 첩부할때 아님)
증권거래세 : 매매거래 확정될때
종합부동산세 : 납세의무 성립시기 과세기준일
원천징수 소득세, 법인세 : 과세기간이 종료할떄 ​

납세의무확정<중요> - 조세의무

1.신고확정 : 소득세, 법인세, 부가가치세, 증권거래세, 교육세, 개별소비세 등은 정부에 신고

2.부과확정 : 상속세, 증여세는 정부가 결정

3.자동확정 : 인지세, 원천징수하는 소득세, 법인세, 납세조합이 징수하는 소득세, 중간예납하는 법인세는절차없이 확정

​

납세의무소멸<중요>5개 

1.납부, 충당, 부과처분의 취소
2.국세부과의 제척기간 끝난때
3.국세징수권의 소멸시효 완성 (5년 / 10년)<사망해도 납세의무는 승계된다>

​​

국세징수권의 소멸시효 (중단 가능)
일반적인 소멸시효 5년 / 5억이상 10년, 
그러나 중단 5개 : 납세고지, 독촉, 납부최고. 교부청구, 압류

법정기한 내에 과세표준신고서를 제출하지 않은 경우 상속증여세는 15년, 일반조세는 7년 제척기간이 적용

납세의무의 승계

1.합병법인은 무제한
2.상속인은 상속받은 제한 한도내에서

​

제2차 납세의무자

1.청산인 : 청산인, 잔여재산 분배받은자
2.출자자 : 납세의무 성립일의 무한책임사원, 과점주주
3.법인 : 납부의무 만료일의 무한책임사원 과점주주가 못내면 당해 법인이 2차납세의무
4.사업 양수인 : 양도일 이전에 확정된 것은 양수인이 낸다.

​

수정신고 : 제출한 사람이 수정. 국세부과 제척기간이 끝나기 전까지 가능.2년내 제출하면 가산세 경감.
경정청구 : 돈을 돌려달라. 신고기간 지난 후 5년 이내
기한후신고 : 신고 안한 경우. 법정신고기한 지난후 6개월 이내하는 경우 경감.
이의신청이나 심사,심판청구는 처분청의 처분을 안날로부터 90일이내 제기

​

국세채권(국세, 지방세)가 항상 우선한다. 그런데 예외가 있음. -예외 5개

1.선집행 지방세와 공과금의 체납처분금액
2.파산절차에 든 비용
3.법정기일 전 전세권,질권,저당권에 담보되는 채권
4.우선변제 임차보증금5.우선변제 임금채권

​

심사와 심판(이의 신청)

납세의무자 - 이의신청(세무서, 지방국세청) - 심사 or 심판청구(국세청, 조세심판원) - 행정소송

​

chapter02 소득세법

소득 8가지<중요> - 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득, 퇴직소득, 양도소득.

소득원천설 - 이자 배당소득을 제회한 모든 소득세!  열거주의
유형별 포괄주의 - 이자소득 , 배당소득 포괄주의
순자산증가설 -( 상속세, 증여,법인세는 포괄주의 ) , 

​비거주자 거주자 구분하여 분리과세 하는것이 원칙
비거주자의 분리과세가 기본원칙이다 
비거주 주식양도는 국내사업장 유무를 불문하고 과세함,
거주자 장내파생상품 양도차익O ,  비거주자 장내파생상품 양도차익 과세X

법인격이 없는 경우

-이익분배 안하면 대표자 소득과 합산하지 않고 별도로 과세
-이익분배하면 각각 개인 소득세 납부

​
법인으로 보는 경우

-사단, 재단등의 단체
-공익 목적 재산있는 단체
-대표자있고, 재산있고, 수익을 분배하지 않으면서, 신청한곳 (종교단체, 공동주택 입주자 대표회의)

​

원천징수

1.완납적 원천징수 - 이자, 배당, 근로, 연금, 기타 분리과세.
2.예납적 원천징수 - 종합과세에 넣고 계산후 원천징수한것 공제
다음달 10일까지 관활세무서소득세는 사업 개시나 폐업에 영향을 받지 않는다

​

chapter3 이자, 배당

이자소득

-예금,적금
-채권 이자는 과세, 할인액(채권매매차액)은 과세 안한다. (상업어음제외)
-채권의 매매차익은 이자소득이 아니나 환매조건부매매차익은 사전약정이율로 결정된거라 이자소득이다.
-저축성 보험의 보험차익. 보험금. 10년이상, 1억원 이하면 비과세. 확정된 기간동안 연금이면 과세.
저축성보험 : 10년이상 계약기간, 5년이상 납입, 월150만원이하 납입. 균등. 선납6개월 이내.
종신형보험 : 사망시 계약 소멸, 55세 이후 수령, 중도해지불가, 연금외 지급안됨, 염금수령한도 초과 안됨

상해보험
-직장공제회 초과반환금
-비영업대금의 이익 : 대금업 말고 ​개인적으로 빌려준 이자. 대금업은 사업소득
-유사이자소득 : 유형별 포괄 과세주의. 파생금융상품의 이자

​

배당소득

-이익배당 (현금, 주식포함)
- 해외주식으로 받는 배당금 과세는 금융소득2초과 여부 안따지고, 무조건 종합과세(양도소득세 22%)
-법인의 배당, 분배금
-의제배당(배당으로 간주됨)잉여금이 배당 이외의 형태로 지급
총수입금액의 분배방법은 자본관련은 : 결의일 / 합병,분활: 등기일 / 해산: 잔여재산가액 확정일
-집합투자기구로부터의 이득은 배당소득 / 신탁의 이익은 소득별로 구분해서 과세
장내파생상품과 벤처기업 주식 제외. (채권, 외국 펀드의 주식, 수익증권의 파생상품 제외)
-인정배당(법인세법)
-외국법인 배당
-출자공동사업자의 손익분배금(경영에 참여 안하고 출자만 해서 분배받으면 배당소득)
-수익분배 성격(유사 배당소득)
-파생결합상품의 이익
배당, 이자소득의 계산 : 경비인정안됨. 원천징수.
원래 이자소득 계산은 실제 지급일 기준
2개는 약정 : 채권, 증권 / 비영업대금의 이익은 약정에 의한 이자지급일
배당은 결의일, 확정일, 등기일 등에 귀속연도.
이자소득, 배당소득 원천징수는 14%

​

종합과세와 분리과세

-무조건 분리과세

1.직장공제회 초과반환금(6-45%)
2.비실명거래 이자, 배당(42,90%)
3.법원에 납부한 경매보증금 이자소득 14%
4.1거주자 단체의 이자소득, 배당소득 14%
5.조세특례제한법상 분리과세. 개인종합자산관리계좌의 비과세 한도초과 이자, 배당소득 9%

​-조건부 종합과세
2천만원 이하는 합산 안함.
2천만원 이상은 종합소득 과세표준에 합산한다.

​-무조건 종합과세
2천만원 이하라도 원천징수 되지않는 소득 대상이면, 종합과세 (국외 이자)
조건부 종합과세+무조건 종합과세 < 2천이면 조건부는 14프로, 무조건도 종합과세지만 14프로
조건부 종합과세+무조건 종합과세 > 2천이면 2천 이상인거는 다른소득과 합산하여 기본세율 적용.

​비교산출세액 : 종합과세로 원래 원천징수 14%다 낮게 세금이 나오면 14%로 계산한다.

​종합과세 기본세율 1200만원까지 6%   /  그위에구간 15%

이중과세 : 법인세이후에 소득세 부과되면 배당소득에 대한 이중과세가 된다. <상장과 관련없다. 비상장가능>

이때 imputation(법인세 주주귀속법)을 사용. (처음에 귀속법인세 가산, 나중에 공제)

귀속법인세를 가산하여 배당소득을 계산. 나중에 가산한 귀속법인세를 종합소득 산출세액에서 공제해준다.

배당세액공제 = 이중과세조정 = 귀속법인세가산
외국법인으로부터 받은 배당소득은 금액에 상관없이 종합과세이지만, 그로스 업은 되지않는다.

f.집합투자기구로부터의 이익은 이중과세조정 안됨. <투자신탁의 분배금은 공제대상이 아니다> 중요

ㄷ.기본세율 적용받는 2천만원 초과 배당소득이어야됨. 14%적용받는 2천만원에 대해서는 이중과세조정 안됨.

귀속법인세는 11% 곱하여 산정한다. (법인세가 10%로 과세되었다고 가정하고 11%로 계산)

힌도액. 여기서도 비교산출세액보다 낮게는 안됨.

​종합과세되는 금융소득의 구성 순서 : 이자소득 - 본래 그로스업 대상이아닌 소득 - 본래 그로스업 대상인배당소득

양도소득

개인이 자산을 양도할때 나오는 소득. 부동산 매매가 사업이면 사업소득.
부동산을 취득할수있는 권리 포함. 지상권(토지를 사용할수 있는권리)
전세권, 등기된 부도산의 임차권(미등기는 안된다)
주식 : 상장된 주식은 대주주나 장외거래 / 비상장은 모두 양도 소득세 과세대상(예외. 소액주주. 벤처기업)
cf)대주주 코스피1%, 코스닥2%, 비상장, 코넥스4% or 시총 10억이상

<세율>
비중소기업 대주주, 소액주주 20%(대주주가 1년미만시 30%)
중소기업 대주주20%, 소액주주10%
(3억초과시 25%)

​

기타자산

ㄷ.특정주식A
부동산이 50%이상인 법인+1인과 특수관계자가 소유한 주식이 50%이상인 법인이면서 50%이상을 양도할때

ㄹ.특정주식B
부동산이 80%이상 법인+골프장등 휴양업과 부동산개발업 법인일때 (이때는 1주만 팔아도 양도세 과세)

​

양도의 개념

증여, 상속에 의한 자산이전도 취득한 상속인에게 증여세, 상속세를 과세함.
유상이전의 형태는 매도, 교환, 현물출자, 대물변제, 공용수용, 부담부증여도 포함. (채무인수해도 양도로 본다)

​

비과세 양도소득 3개

1세대 1주택(고가주택 제외), 파산선고, 농지의 교환, 분합

​과세표준 계산 (양도가 - 특별공제 - 기본공제)

양도가액 - 필요경비 = 양도차익
양도차익 - 장기보유특별공제(3년이상) = 양도소득금액
양도소득금액 - 양도소득기본공제(연간250만원) = 양도소득 과세표준실제 거래가 - 매매 사례가액 - 감정가액 - 환산가
액 - 기준시가 (실제거래가액 확인 못하면 이렇게 순서대로 적용)

<장기보유 특별공제는 3년이상, 15년이상 보유 토지 및 건물 30%, 10년이상 1세대 1주택 80% ,<미등기 자산, 비 사업용 토지 안됨 당연주식도>

세율

단기보유 토지, 건물
1년 미만 : 50%(입주권은 40%)
1년 이상 2년미만 : 40%(입주권은 기본세율)
미등기자산 : 70%

​적격집합투자기구의 과세 제외되는것들
1.상장주식 매매차익 평가차익 
2.상장주식을 기초자산으로한 장내파생상품 매매차익 또는 평가차익
3.벤처기업관련법에 의한 벤처기업 주식 매매차익 

상장채권에(펀드투자) 대한 매매차익 또는 평가차익은 과세대상이다...

chapter4 증권거래세법

-외국 증권시장은 증권거래세 부과 안한다.
-거래세 납세 의무자는 한국예탁결제원, 금융투자업자
-비거주자(외국법인)이 금융투자업자를 통하지 않으면 양수한 사람이내야 한다.
-원천징수한 것은 다음달10일까지. 그 외에는 반기(6월,12월) 말일부터 2개월 이내.

​

거래세 비과세(중요)

-국가, 지방자치단체의 주권
-발행매출
-소비대차(빌린거 갚을때)

과세표준
-특수관계자에게 시가액보다 낮게 양도 : 시가액
-비거주자, 외국법인이 국외 특수관계자에게 낮게 양도 : 법률상의 정상가격
-양도가액이 확인되지 않은 장외거래 : 공표하는 양도일 매매거래 기준가액

​chapter5 기타금융세제

비거주자의 경우.
임대소득이 있으면 종합과세 (고정소득이 있는 경우)
임대소득이 없으면 분리과세

​거주자는 원천징수 14%
비거주자는 조세조약상의 제한 세율과 소득세, 법인세, 원천징수 세율중 낮은 세율 적용.

​

원천징수 세율<중요>

-이자, 배당, 사용료, 기타 20%(채권14%)
-선박임대, 사업 2%
-인적용역 20
-유가증권양도. 양도가액의 10%혹은 양도차익의 20%

​비거주자에 대한 원천소득, 양도소득
양도소득에서 파생상품을 통한 소득은 과세하는 국내 원천소득으로 안본다.
-특정주식 A,B(부동산과다주식)는 제외됨.
-5년내 25%미만 소유주도 제외됨
-주식외의 유가증권(이자는 제외)
-양도가액의 10% or 양도차익의 20%

 

금융소득 종합과세 신고해야하는 경우 3가지.

-이자, 배당소득이 2천만원 이상
-2천만원 이하라도 사업소득, 기타소득(300만초과) 있으면 종합소득 신고해야함
(이때 금융소득 2천이하면 신고 안함)

​원천징수한 이자를 종합과세시 세금납부할때 이미 낸건 공제받음.
원래 소득세는 열거주의라 열거 안한거는 과세 안했는데 2002년에 개정되서 이자, 배당소득은 열거 안되도 유사하면 세금낸다.
금용소득은 필요경비 인정 안되고 수입금액=소득임.

​

비과세 이자소득

-공익신탁, 농어가목돈마련 저축, 노인, 장애인 비과세종합저축
-농협등 조합에 대한 예탁금
-계약기간 10년이상 보험료1억이하 저축성보험. 개인종합자산관리계좌(ISA)

​

배우자명의, 자녀명의로 저축.
각각 고유의 재산. 그러나 단순차명계좌면 종합소득세 추징, 증여로 간주되면 증여세.

​

채권, 주식의 양도차익.
상장+소액주주는 비과세. 장외매매거래에 의한 주식양도차익도 비과세배당소득은 종합과세 대상.
채권도 양도차익은 비과세. 표면이자는 과세

​법인격 없는 단체는 법인으로 치거나 거주자로 본다.
거주자일때 이익 안나누면 대표자가 분리과세. 이익분배하면 구성원들 각각 소득세냄.

​비거주자가 조세조약이 있는 경우.
부동산등 고정수입이 있으면 종합과세, 부동산있어도 관련성 없거나 고정수입 없으면 분리과세

​비거주자 조세조약 없는경우.
고정사업장이나 임대소득 있으면 종합과세, 없으면 분리과세. (이때는 사업장과 관련성 없어도 종합과세)

소득세는 다음연도 2월말까지 제출.
폐업하는 경우 폐업달의 다음다음달 말일까지.

​제출서류
사업 관련 장부, 증빙서류, 재무상태표, 손익계산서, 부속서류, 합계잔액시산표, 조정계산서, 간편장부소득금액계산서. 복식부기 의무자가 서류 제출안하면 확정신고 안한걸로 본다.

​

종합소득세 신고 안하면 어떻게 되는가?

부정행위 - 40프로
무신고 - 20프로
과소신고 - 10프로
납부불성실 - 미납일수*0.03% (매일 0.03% 씩 가산)
비과세 되는 장기보험 요건 10년, 비과세 되는 채권은 3년.

​

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1과목 2장 '금융상품'

1.한국 금융회사

금융회사 <중앙회는 은행, 조합은 은행 아님 >

-일반은행 : 한국은행,일반은행,외국은행 
-특수은행 : 수출입,수협은행,산업은행,기업은행, 농수협 중앙회. , 특별법에 의해 설립된 금융회사
-비은행금융회사 : 상호저축은행, 신용협동조합,새마을금고, 농수협단위조합, 우체국예금, 종합금융회사

​

은행업무

-고유업무 : 여수신,외국한
-부수업무 : 금고대여 ,팩토링등
-겸영업무 : 인허가 필요 (증권인수, 모집등, 환매조건부채권매매, 집합투자업, 매매업, 중개업, 신탁업, 신용카드)
신허가 필요 없는 것 : 기업인수, 합병중개, 증권투자, 어음 매출.

정보의 비대칭성 : 역선택. 도덕적헤이

​
2.입출금, 재형저축

MMDA는 저축성예금 시장금리에 따라 변동,수시입출식 . 예치금액별로 매일  차등금리,이자를 가산해서 준다. (기간 아님)ㅍ
재형저축: 비과세

ISA < 비과세>
연간 2천만원,최대1억원(직전년도 금융소득 2천초과시 가입x) ( ELS,ELD,펀드 포함가능)
일반형 : 200만원 비과세
서민형: 급여5천만원이하,3500만원이하 종합소득자 (400만원 비과세)
비과세 한도를 초과하는 금액에 대해서는 9.9%분리과세

 

비과세 종합저축 <중복가입 가능, 합산해서 비과세. 통장에 비과세 종합저축이라고 표시해야함>

생계형 저축대신에 생김. 가입한도 5천까지 배당, 이자의 비과세.(즉, 이자소득세 )
대상 : 65세이상, 장애인, 기초수급자등 <적격자만 가능>
예외 : CD, 어음(당좌예금)등 양도 가능한 것. 외화.

​
소장펀드 <소득공제>
원금보장 안됨. 20,30대 주식시장. 실적배당. 5천만원이하 근로소득자만가능(연240만원한도)

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3.실제금리제품

정기예금 : 예치. 기한부 예금. 3회까지 분할인출
요구불예금 : 언제든지 고객의 출금에 대비하여 준비 (보통예금,당좌예금,별단예금) 

ELD(주가지수연동정기예금) : 원금보장, 예금자보호. 예금이 기초자산.
CD : 중도해지 불가능. 양도가능
RP(환매조건부채권) : 예금자보호안됨. 30일 이내 중도환매시 낮은금리 적용.
표지어음 : 기존 어음을 분할해서 다시 발행 은행이. 배서의 양도가능. 만기후 이자지급 없음.

​MMF :투자형 상품
MMDA : 원리금 보장, 저축성 예금
예금자보호) ELD, 발행어음, 표지어음, 종금형CMA
비보호) CD(양도성 예금증서). RP, CP, MMF, CMA, 기업어음

​거치식 : 정기예금,ELD,CD, 표지어음 청약예금
적립식 : 정기적금,부금,청약저축,청약부금,청약종합저축
수시입출식 : 보통예금,저축예금,MDDA

원리금식 : 예금, 적금, RP
할인식 : CD,표지어음,발행어음

4.주택청약 <저축은 소득공제O, 예금자보호X>

주택청약 저축 : (보호X, 소득공제O)
주택청약 부금 : (보호O) 청약권+대출
주택청약 예금 : (보호O) 1년단위 재연장. 2년후 면적 변경가능. 부금은 예금으로, 예금은 저축으로 전환가능주택청약 종합저축 : (보호X, 소득공제O) 만능, 1인1계좌. 전환안됨.

​5.신탁

금전신탁 : 금전을 그대로 교부요구불
-불특정금전신탁(합동운영 / 특정금전신탁 (운용방법의 지정)
-합동운영신탁(공동운영뒤 수익분배) / 단독운용신탁 (건별로 운영)
-약정배당신탁 / 실적배당신탁(원본보전안됨)
재산신탁 : 재산을 그대로 교부
신연금저축: 소득세법 근거 , 가입제한X , 연간1800만원 의무납입5년,수령10년 세액공제 13.2% 또는 16.5%)
납입금액의 100% 연400만원 한도,퇴직연금300만원 별도 합 700만원   , 분리과세율 : 5.5% ~ 3.3%

​

6.생명보험 <목표이윤 없다>

대수의 법칙 : 대상이 많으면 정확도가 커진다 주사위
수지상등의 원칙 : 납입보험료 = 지급되는 보험금+경비총액 (전체가입자 대상으로 한다. 개인에서 일치하지 않음)
사망률, 생명표 : 대수의 법칙에 기반한다.
예정기초율(예정사망률, 예정이율, 예정사업비율)에 의해 결정된다.
보험료 : 영업보험료 = 순보험료 + 부가보험료

생명보험
순보험료[위험보험료(예정위험률)]+[저축보험료[(예정이율)]+예정사업비율
부가보험료(계약비, 유지비)

손해보험 : 순보험료 + 부가보험료
위험보험료+부가보험료(사업비,기업이윤)

장기손해보험 : 순보험료 + 부가보험료(신계약비+유지비+수금비)+저축보험료 
​
영업보험료 산출 : 예정 위험율,이자율,손해율
연생보험 : 2인 이상이 피보험자
단체취급보험 : 5인이상 피보험자 일괄 단체보험이라는거 주의
수십명 이상 1매 보험증권으로 하는 보험은" 단체 보험"

​일반영업보험료 = 순보험료  위험보험료(예정위험률)+저축보험료(예정이율)+부가보험료(예정사업비율)

장기 손해 보험  부가보험료 = (신계약비+유지비+수금비)

6.보험

화재보험 : 80프로 이상 손실시 전액보상,귀금속x (300 만원이상신고만)
명기물건 : 귀중품등 300만원

자동차보험 : 비사업용 (대인1, 대물1천만원) / 사업용(대인1+ 대인2(1억원) +대물1천만원)

장기손해보험 : 위험보장+저축(환급금O). 3년이상 15년이하. 1회사고 보험금이 80프로 미만이면 자동복원.
부가보험료 항목 : 신계약비,유지비,수금비  ( 월납-2개월-3개월-6개월

 

7.금융투자상품

CD, 관리신탁의 수익권은 금융상품 아님. (예금자보호됨)

파생상품 : 원본초과손실 가능성이 있음. (파생결합증권은 증권임. 파생X)
장내파생 : 선물. 옵션.
장외파생 : 선도. 스왑. 환율

​

집합투자기구(펀드. 합명회사X) / 집합투자증권(수익증권) / 투자회사(뮤추얼펀드)

법적인형태의 따른 분류
투자신탁 , 투자회사, 투자유한회사,투자합자회사,
투자유한책임회사,투자합자조합,투자익명조합,사모투자전문회사

투자회사 : 법인이사1명,감독이사2명(뮤츄얼펀드)
투자유한회사 : 법인이사1명
투자유한회사책임회사 : 업무집행자1인,사원(투자자)
투자합자회사 : 무한책임1명,유한책임1명 ( PEㅡㅡF)
투자합자조합 : 무한책임1명,유한책임1명
투자익명조합 : 영업자1인,익명조합원 다수

집합투자업자(펀드 운용하는 자산운용사)

투자회사 :  집합투자업자가 발기인이 되어 설립 (법인이사1명 집합투자업자) ,감독이사2명)
감독이사는 법인이사의 업무진행을 감독. 대주주 뺴고는 감독이사가능
3개월에 1회 운용내용 '법인이사 보고',무액면 기명식
주총결의사항: 1.합병 2.환매연기 3.집합투자업자의변경  (판매업자변경은 아니다)
투자신탁의 수익증권 = 투자회사의 주식  모두 예탁결제원을 명의인으로 발행

외국집합투자업자 등록요건 : 운용자산규모 1조원, 
외국집합투자증권 등록요건 : OECD가맹국, 홍콩,싱가폴 법률에 의해 발행될것 (자산운용보고서 3개월1회)

집합투자증권 : 펀드에 출자지분이 표시된 증권.

집합투자자총회 : 수익자총회 / 주주총회 / 사원총회 / 조합원총회 / 익명조합원총회
법인이사1, 감독이사2인 일반주주 감독이사 가능,3개월에 1회 운용내용 법인이사 보고

투자회사 =투자신탁 무액면 기명식 ,일반사무 관리회사 고용
투자합자회사는 무한책임사원, 투자합자조합 무한책임사원

투자신탁의 3면관계 : 수익자 - 위탁자 -수탁자 

집한투자기구(펀드)의 종류 5가지 (파생펀드는 없다) 운용회사ㄹ의 이름은 명칭으로 사용불가!

집합투자업자는 회계기간 말일 2개월이내로 회계감사업무 받아야
예외: 300억 이하, 300~500억 이하 펀드로 6개월 동안 집합투자증권 추가발행 없으면
이익금 분배는 규약에서 정할 경우 유보나 초과분배 가능
(MMF불가능, 무조건 이익금 분배해야된다.)

사모집합투자기구 : 49인 이하
설립한 경우 2주이내로 금융위 보고, PEF는 경영참여형 사모집합투자기구

전문투자형 사모펀드(헤지펀드)
자기자본 10억원 , 차입한도400% , 운용대상제한없슴
경영참여형 사모펀드(PEF)
자기자본 1억원,  차입한도 재산의10%,(단 SPC는300%),경영권투자 지분율10%이상

증권, 부동산, 특별자산 : 50프로 초과해야됨, 특별자산은 증권, 부동산 제외한 자산.

MMF(단기금융) : MMF 가중평균 잔존만기 75일이내, 6개월이내CD, 5년국채 1년지방채, 환매조건부채권 만기X
최상위 등급5%, 차상위등급 2%, 펀드재산의 40%이상 채무증권
공시 게시 1만분의5초과시 기준가격변경,

환매금지형(매매는 가능,폐쇄형펀드) : 부동산, 특별자산, 혼합자산은 환매금지형. 20%이상이 시장성 없는 곳 투자, 10%환매연기사유 (90일이내 상장의무) 외화자산50%

집합투자업자는 회계기간 말일 2개월 ,이내 회계감사 300억이하면제, 
자산운용보고서 :집합투자업자->투자자 3개월 1회 (외국인동일)
자산관리보고서 : 신탁업자-> 투자자 사유발생일로부터 2개월 (신탁업자는 소극적감시)

환매 연기 결의 일로부터 6주이내 

ETF(상장지수집합투자기구): 30일이내 상장의무(공모형90일), 상장지수 인덱스 펀드,  동일종목 투자가능,지수구성종목이 10종목 이상, 금전 또는 실물(주식)로 펀드의 설정-설립 환매가능, (ETF공모형펀드는 10%)
대주주와 거래제한 없음 ,운용보고서 제공없음,단기매매차익 반환의무 없슴, 금전납입원칙없음

♣ 동일종목 증권 투자한도 ETF  30% ,자산총액의 30%까지,
♣동일법인이 발행한 지분증권 투자한도 20% ( 이해관계인 거래가능)
일반공모형은 동일종목,동일법인 투자한도, 10% - 10%

 

​추적오차율이 10%를 초과하여 3개월간 지속되는 경우 ​

8.특수한 펀드

종류형 : 판매보수, 수수료차이는 가능. 전환시 환매수수료 부과 금지
전환형 : 동일한 형태의 펀드에서 전환. 전환시 환매수수료 부과 금지
카멜레온 : 2가지만 존재  , 엄브렐러: 3가지이상 복수의 펀드
모자형 : 모펀드, 자펀드는 동일한 집합투자업자.

​

사모펀드 <전문투자형 헤지 vs 경영참여형 PEF>

헤지펀드 (전문투자) : 규제X, 20억. 차입가능 400%, 재투자 가능 운용대상제한없슴. 의결권 행사! 

PEF (경영참여) : 규제O, 자본1억. 2년내 50%이상.

(기업에만 투자, 회사 지분 10%이상. 이하시 지배력행사. 사회간접자본시설. 투자후 6개월 이상 보유. 6개월내 경영권 참여 안되면 6개월내 처분해야함. 차입은 10%단 SPC는300%. 재투자 불가능)

집합투자기구 관계회사들

일반관리회사 : 자기자본20억원 계산전문인력 2명 , 발명계소(운영업무)
집합투자기구평가회사 : 자기자본5억원, 평가전문인력5명
채권평가회사 : 자기자본30억원, 평가전문인력 10명이상

펀드환매

원칙 : 15일 이내, 환매연기 6주, 금전지급(전원동의시 예외가능), 자기계산 취득 불가(MMF예외), 미래가격적용(MMF는 당일)
시가평가가 원칙이나 시가가 없으면 공정가평가 (MMF는 장부가 가능)
예외 : 시장성 없는 자산 10프로 초과, 외화자산 50% 초과인 경우 15일 초과 가능
수수료 : 투자자부담. 펀드에 귀속. 
ㄲ

걍외울것
펀드안에 주식이 수익이 날경우 *기준가격 > 과표기준가격  
펀드안에 주식이 손해가 날경우 *기준가격 < 과표기준가격  

​
♣펀드는 +1일
주식비중 50% 이상펀드 15:30분까지
주식비중 50% 미만펀드,채권형,MMF : 17:00분까지
MMF만 미리 약정한 경우 당일의 기준가격으로할수있다 다른거 절대안됨!

9.ELS(주가연계지수. 중도상환가능. 사모가 많음. 파생결합증권)

용어 설명

낙아웃(원금보장형. 한계 상승시 수익구조가 사라짐) / 낙아웃(원금비보장형. 한계 이상하락시 수익구조 생김)

더미수익 : 만기까지 낙인이 아니면 만기에 보너스 수익이 있다.

리베이트 : 낙아웃시 받는 고정수익률

참여율 : 기초자산 대비 수익 비율

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-knock out : 사전에 정해 둔 주가수준에 도달하면 확정된 수익으로 조기상환 그외에 경우에는 만기시 주가에 따라 수익이 정해지는 구조, 한번이라도 사전에 정한 주가수준을 초과하게되면 리베이트 지급 후 종료

-Reverse covertible : 사전 약정한 수익률을 받으수있는대 . 일정수준 하락폭 이상이면 원금손실 잠재손실 가장큰 구조

-Step down : 기초자산 대폭하락 + knock in 아닐때 3-6개월마다 약정수익률로 조기상환

-Bull spread : 만기시점 주가에 비례해서 최대 수익 과 손실 제한됨

-Digital : 만기시 일정 수준 상회여부 두가지 수익 중 하나 지급

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10.ELW(파생결합증권. 옵션의 일종이라 주주아님. 배당금등 추가수익 없음,의결권 없슴!절대)

KOSPI 100 기초자산 개별종목,KOSPI 200 주가지수 ,스타지수, 스타지수 중 상위5개 , 해외지수(니케이,항생지수)매수포지션만 ,증권사 발행주식

주식워런트증권의 가치는 행사가치와 시간가치로 구성된다.
풋 워런트증권의 행사가치는 권리행사가격 - 기초자산가격으로 정의
이자율이 상승하면 콜워런트 증권의 가치는 상승한다.
배당이 상승하면 풋 워런트증권의 가치는 상승한다.
콜워런트는,풋워런트 잔존기간이 길수록 가격이 상승한다.
기초자산의 가격 변동성이 클수록 콜-풋 모두 가격 상승
콜워런트는 금리가 높을수록 가격상승, 풋은반대
콜워런트는 배당이 클수록 가격 하락 , 풋은반대

만기 3개월이상 3년이내 , 양도소득세 있슴,, 매수포지션만 있다 
현물아님x , 주주 권리없슴, 상품복잡하다, 투자위험이높다(레버리지 떄문) 
높은 레버리지 효과, 현물주식 헤지가능, 보유주식 담보   ELW매도로 프리미엄 수입 가능,

ELW=옵션. 배당금 없음. 헤지가능. 변동성증가는 콜, 풋 모두 가치증가
ELW=행사가치(내재가치) + 시간가치
기초자산 올라가면 콜 상승.내려가면 풋상승 , 금리가 올라갈수록 콜가격 상승,

콜가격은 이자에 비례, 배당에 반비례 / 만기, 가격변동성과 비례

풋가격은 이자에 반비례, 배당에 비례 / 만기, 가격변동성과 비례

​ 콜ELW 자본지지점   /  풋ELW 손익분기점 (자콜손풋)

RP(환매조건부채권)
매매단위 1만원이상. 약정기간1일. 일반고객도 거래가능
RP(RP 매도, 환매수) : 신규시 조매도, 만기시 환매수
역RP(RP매수, 환매도) : 신규시 조매수, 만기시환매도

 

CMA (5가지유형,예금자비보호)자동투자됨

CMA: 종금형 : 예금자보호. 실적배당.어음, 채권, CD 예금등 단기금융자산, 지금준비자산에 투자.
CMA: MMF : 예금자보호X. 실적배당. MMF, 금리가 높은 1년미만 단기금융상품투자
CMA: RP형 : 예금자보호X. 우량한 채권투자. 안정적이고 보통예금보다 높은 수익
CMA: MMW형 : 예금자보호X. 랩어카운트. 일일정산. 원리금을 일복리로 재투자, AAA이상인 한국증권금융등 우량한 금융회사 예금,채권 어음등 단기금융상품에 투자

​예금자 보호대상 : 청약 부금,예금 , 외화예금,발행어음,표지어음,보험계약,원금보전신탁.자기신용대주담보금, 신용공여담보금
예금자 비 보호 대상! : 선물옵션거래 예수금,보증보험계약

위탁자예수금(청약자아님)

 

 

수익자 총회

자본시장법상의 결의사항 
수익자총회: 1/4     연기자 수익자총회: 1/8

신탁계약상의 결의사항
수익자총회: 1/5     연기자 수익자총회: 1/10

법정해지 : 신탁계약의 종료, 수익자총회에서 해지결의, 피흡수합병,등록취소, 수익자가1인이 되는거

임의해지 : 수익자 전원 동의, 수익증권 전부 환매청구, 설정후1년 50억원, 설정후1년 지난후 1개월 50억

2주일이내 연기수익자총회 열고, 20일이내 매수청구권 행사할수있음2-20

 

11.ABS(자산유동화증권) -CBO , CLO, MBS, 

자산보유자와 신용도 분리. 자산자체의 신용도로 발행. (자산보유자보다 높은 신용도로 발행)
경영위험은 없다. 신용, 구조, 유동성위험 있음.
유동화 자산 : 집합가능, 동질성 / 매매가능, 자산보유자와 분리가능 자산 / 현금흐름 예측가능, 신용도 분석가능
-Pass through security(지분이전증권) :주식.자산보유자의 자산 부외화효과/ 금융위험 투자자에게 전가
-Pay through bond(원리금이체채권) : 복수의 트렌치 증권. 상환우선순위가 다른 채권 발행.

발행자 : 낮은 비용의 조달(신용도를 높여서) / 자산부외화로 관리 강화 / 리스크 점검투자자 : 다양한 상품 / 투자기회 확대 / 높은 수익

내부신용보강(현금흐름) : 후순위증권발행, 초과스프레드, 예치금적립
외부신용보강 : 신용공여, 보증

상환확정형 : 주택저당채권, 기업대출채권,자동차할부채권 등등 (매달,원리금 나오는것이라고 생각)
비상환확정형: 기업매출,외상매출,신용카드채권 ( 상환스케줄이 없는 채권)

자산보유자 : 유동화자산 보유자. 실질적 수혜자.
자산관리자 : 현금흐름관리, 보수
업무수탁자 : 유동화전문화사 업무 대행유동화전문회사(SPC) : 유동화증권 발행. 자산보유자와 자산을 분리하는 특수목적유한회사
신용보강기관 : 신용위험 경감하는 업무. 은행. 금융투자업자.
수탁기관 : 위험통제, 자산관리자의 업무 감시.

​ABCP 채권보다 규제적음,발행간편 
ABSTB 전자단기사채 그래도, ABCP발행이 더크다

CDO부채담보부 연계증권.

CLO(대출) / CBO(회사채)
balance sheet CDO : ROE 개선이 목적
Abitrage CDO : CDO와 유동화 자산간의 금리차
cash flow CDO : 자산보유자가 매각하여 SPC에 위험 전가
synthetic CDO : 매각하지 않고 SPC에 위험만 전가

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12.저당대출(Mortgage)

신용평가, 감정평가등 사무처리가 많은 노동집약적 금융상품.

balloon mortgage​ : 재대출. roll over형태로 재약정한다.
Two step mortgage : 재대출 안하고 만기전 금리만 조절.
지분증가형 대출 : 원리금균등상환액을 시작으로 월상환액 증가.
negative aborization 발생 (대출이자가 붙어 대출원금이 증가)
Tiered payment mortgage : 이자상환부족분이 budown계정으로 충단. negative aborization 발생하지 않음.

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CMO다계층증권

담보로부터 발생하는 현금흐름은 모든 계층에 지급.
원금상환은 선순위부터 순차적으로 이루어진다.

-Floater : 변동금리. 만기가 빠른 첫번째 층
-Inverse floater : 금리방향의 반대로 이자지급
-superior floater : 금리상승시 floater보다 높고 하락시 floater보다 낮아짐. 배수로 표면금리 변동

-PAC.​ planned : 상환 우선권이 있다. (예상보다 조기상환율이 떨어지는 경우)
-TAC. targeted : PAC보다 높은 수익. 그러나 상환을 우선적으로 못받음.
-VADM Bond : Z-bond의 누적이자 이용.

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퇴직연금제도

근로자 대표의 동의, 하나이상의 제도 도입가능.eo

-확정급여형(DB) : 근로자가 받을 퇴직금이 정해짐. (퇴직급여규모가  연금계리에 의해 사전에 확정,)
기업운용(사용자). 책임도 기업, 사용자부담금은 운용 결과에 따라 달라짐 
원금비보장 자산투자 70%한도. 사외적립금 90%이상 , 직접투자 가능.<파생결합증권가능> 부담금 퇴직급여규모 연금계리에 의해 사전확정

-확정기여형(DC. 직접투자 금지) : 기업이 부담할 부담금이 사전에정해짐. 근로자 운용.
원금 비보장투자 70% ,사외적립 100%이상내에서 펀드에 대한 간접투자. <주식안됨>
퇴직연금사업자는 매 반기1회이상 수익구조가 다른 세가지 이상의 적립금 운용방법을 제시해야함.
-개인형퇴직연금제도(IRP형) : 퇴직금, 추가납입금의 과세유예.

IRP를통해  연간 1,800만원 한도 추가납입가능 (DB , DC) 
파생상품투자(원금 비보장투자 70%) 헤지목적인경우만 70%한도로 투자가능(DB , DC)
IRP는  확정기여형(DC)와 동일하다

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1과목 3장 '부동산관련상품'

 

 1.부동산 특성

자연적 특성 4가지 부영부개; (동국)(영감)(부희)(별일)

-부동성 : 지리적위치의 고정성 "국지화" (수요자와 공급자 수의 제약)

-영속성 : 소모되지 않는다. 감가상각이없다 

 

-개별성 : 일물일가법칙 ​​비적용. (비동질성)

​수요자와 공급자 수의 제약 (부동성 과 부증성)

협의의 부동산 :토지와 그 정착물
복합부동산 :
-물리적개념: 측량,설계,시공 등의 대상으로 부동산을 정의, 수평지중,공중등, 도시의 아파트는 공중의 권리를 이용
-경제적개념: 노동과토지는 양대 생산요소해당, 부동산 경기,수익성 투자의 대상
-법률적개념: 공공재로서 규제의 대상, 지하수나 암반은 토지등 소유권, 부동산 담보로 대출,저당권 설정등

부동산의 개념
부동산을 바라보는 측면은 크게 유형적 측면, 무형적 측면으로 나뉜다. 
무형적 측면은 2가지로 분류 된다. 경제,사회적 측면과 법률적 측면으로 구분
경제,사회적 측면은 부동산은 자산,생산요소,자본,소비재,공공재 등의 속성을 갖는다.
유형적 측면 의 부동산은 자연물,공간,위차,환경 등의 속성을가진다.
법률적 측면에서  민법상 물건 중 동산이 아닌 것은 부동산이다.

등기의 효력 6개 (공시)

본등기 :  6가지
물권변동적 효력

순위확정적 효력

형식적 확정력

대항적 효력

권리존재 추정력 (공시적 효력)

점유적 효력 (공시적 효력)

가등기 : 가등기에는 보전이 들어간다 청구권보전적효력 / 본등기 후 순위보전적 효력

인문적 특성 3가지

-용도 다양성 : 최유효이용의 원칙

-합병, 분할의 가능성

-사회, 경제, 행정적 위치의 가변성 (지리적위치는 고정성)

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소유권 : 베타적, 포괄적으로 사용,수익,처분할수있는 권리,가장강력한 권리

물권(지배성, 배타성, 절대성)

물권 > 채권 (물권끼리는 시간순서에 따름)

제한물권 (타인의 물건을 일시, 부분적으로 지배. 등기능력 있음)

-용익물권(지상권, 지역권, 전세권) : 사용수익 , 소유권은 제한물건이 아니다

-담보물권(유치권, 질권, 저당권) : 교환가치

​

지상권과 임차권의 차이 <대항력 유무>

지상권 : 배타성, 대항력O, 양도, 담보 가능, 최단기간 제한, 최장기간 제한 없음.

임차권(채권) : 대항력X, 양도하려면 임대인 동의 필요. 최단기간 제한X, 최장기간제한 20년

​

지역권

-소유자뿐아니라 지상권, 전세권, 임차권을 취득한자도 지역권 설정가능

-요역지(편의받는 쪽)의 소유권 이전시 지역권도 이전되거나 다른 목적권리.

​

전세권 (전세금 우선변제 가능)

-전세권설정자, 전세권자의 계약, 전세금의 수수 등기에 따라 성립

-원칙적으로 전세권설정자의 동의 없이 양도, 임대, 전전세 가능

-전세권 위에 저당권 설정 가능

​

유치권(등기X) : 채권 변제받을때까지 점유. 점유로 공시되므로 등기가 필요하지 않다.

저당권(등기O) : 다른 채권자보다 우선하여 변제받을수 있는 권리 <을구에 기재됨>

​

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부동산 서류

-등기부등본<권리> :

표제부(지번, 지목, 면적) / 갑구(소유권, 가등기, 가압류, 가처분, 경매) / 을구 (제한물권. 저당권. 지상권. 전세권)

-토지이용계획 확인서 : 공법상 제한사항(소재,지번,면적,군사시설, 농지, 산림, 도로접촉 등) 사법상아님! 합병역사X

-지적도 (형태,경계,도로접합여부)

-토지대장(면적,지목,개별공시지가)
-지적공부(물리적특성) : 토지대장. 임야대장, 지적도,임야도,수치지적부)
지적공부에서는 면적,지목,경계, 분활,합병등 역사,도로저촉 여부, 토지의형상

 

부동산 가격의 종류 ( 시공준표로 암기 ) 

시장가격 : 매도, 매수효과 시가 (100%)
공시지가 : 국토교통부장관이 매년 1월 1일 공시 토지보상에사용(80%)
기준시가 : 국세 (양도소득세, 상속세, 증여세)(70%)

시가표준액 : 지방세 (취득세, 재산세)(50%)

부동산 가격 결정 

가격 결정요인 3가지 : 효용, 희소성, 유효수요.

일반적 요인 : 사회적, 경제적, 행정적 요인 (일반요인이 부동성으로 축소되면 지역요인)

 

감정평가액 : 감정평가사(한국감정원)

개별공시지가 : 공시지가에 배율을 곱한 시, 군, 구청장이 결정하는 개별토지 단위당 면적가격

-의이신청은 30일내 서면으로 해야한다.

​

부동산 경기

-국지성 : 지역에 따라 가격이 다르다 (부동성,국지성으로 인하여 수요-공급자의제약이 생김)

-거래의 비공개 : 정보수집이 어렵고 정보탐색비용이 높다

-비표준화 : 개별성으로 일물일가 법칙이 적용되지 않음

-비조직성 : 도매상, 소매상등 조직화 안됨

-수요공급 비조절성 : 공급증가가 어려워 공급이 비탄력적

-매매기간이 길고 과다한 법적규제, 부동산 금융에 의한 영향.

-회복, 상향, 후퇴, 하향, 안정 5개. 순환주기 18년. 일반경기의 2배. 일반경기의 후행.

-상업용, 공업용 부동산은 일반경기와 일치 / 주거용 부동산은 역순환 경향.

전체적인 ​부동산 경기는 일반경기에 후행하거나 동행하는경향이있다. (주가는 선행한다.)

 

 

1. 투자목표, 제약조건,투자기간,유동성 세금등 
2.업항,법적환경,사회적 또는 정치적 환경분석
3.운용 현금흐름/매도현금흐름
4.간편법 / 현금흐름 할인법
5.투자결정

 

 

 

 

1)영업현금흐름 (잠실순납-공영부소)

2)매각현금흐름 (매미양)

부채상환액 과 미상환 저당대출잔고 구분, 소득세,양도세 구분 문제 

 

 

 

 

2.부동산투자 타당성 분석

-간편법 : 미래 현금흐름을 할인하지 않는다(시간가치 반영 x) 다른계산법과 직접비교하기에는 한계있다.

순소득승수(자본회수기간. 총투자액/순운용소득)

투자이율 (순소득승수의 역수)

자기자본수익률 (세전현금흐름/자기자본투자액)

​

-현금흐름할인법 3개(화폐의 시간가치라는 개념을 바탕으로, 현재 부동산의 가치는 미래 부동산 가치에서 현금흐름을 할인한 가치과 동일하는다는 인식을 기초로한다.

순현재가치(NPV) : 현금유입의 현재가치-현금유출의 현재가치 > 0 인것을 선택
♣-투자위험도가 클수록 더 높은 할인율 적용해야됨

내부수익률(IRR) : IRR은 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율. (유입과 유출을 같게 만드는 할인율)
단순하게  내부수익률이 좋아야한다.  / IRR>요구수익률(시간가치반영)  (NPV와 IRR은 다를수있다) 
IRR는 투하자본의 현재가치와, 투자대상 부동산에서 발생되는 현금유입의 현재가치가 같은 경우의 할인율이다.

PI수익성지수는 :   현재가치를 최초의 부동산투자액으로 나누어 얻어지는 지표
공식 : 최초투자액 + 장래현금흐름의 현재가치 / 최초의 부동산투자액= PI지수

 

cash on cash :수익률은 화폐의시간적 가치를 고려하지않는다. irr 시간가치 반영한다.

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-전통적방법 : 거래사례비교 / 수익환원법 / 원가법

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토지이용계획

목표. 법적 구속력 없음.

국토계획(20년) : 국토종합계획. 도종합계획. 시군종합계획. 지역계획. 부문별계획.

도시계획(5년) : 도시기본계획(도시관리계획의 지침, 기본은 구체적이지 않음.) / 
도시관리계획(구체적) 4개의 용도지역과, 10개의 용도지구를 결정

​

용도지역 : 중복되지 않도록 지정(지정 안할수 있음), 도시 / 관리 / 농림 / 자연환경보전 <건축제한>
도시지역 : 주상공녹 (주거, 상업,공업,녹지)
관리지역 : 보생계 (보전지역,생산관리지역,계획관리지역)
농 없음
자 없음

용도지구 : 용도지역을 보완. 중복지정 가능

용도구역 : 도시의 확산 방지. 용도 지역지구와 관계없이 독자적 지정. <개발제한구역에서 지정목적 위반금지>

​

용도지역의 건축제한 : 아파트는 제2종 전용주거지역. 2,3종 일반주거지역에만 가능.

​<도시계획시설에서 건축제한 예외>

​​

분모는 대지면적

건폐율(평면적 규제)  건축면적/대지면적 * 100%
용적률(입체적규제, 지하는 포함하지 않음) 건측물 지상층 /대지면적 * 100%

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개발행위와 개발행위 허가

 

 

 

 

 

 

 

 

 

건축허가 : 21층 이상의 건축물은 특별시장, 광역시장 허가 받아야함
건축신고 : 시장,군수,구청장에게

국토부장관아님 !

 

 

 

4.부동산 개발, 투자과정

7가지 분류 

구상 - 예비적 타당성 - 부지모색 - 타당성 분석 - 금융(대출) - 건설 - 마케팅
예비적 타당성: 현금흐름으로 수익성검토
타탕성 분석 : 현금흐름 예측하여 개발사업의 실행가능성 분석

 

부동산투자 구분

부동산 간접투자 세제혜택 : 법인세, 양도세,종합부동산세 없음, (재산세 분리과세 내야한다.)

사모투자가 많았는데 최근 공모형 펀드 늘어나는 중

Equity vs Debt : 호황기에는고위험 equity(장기, 개발형) 불황기에는  빛내서 투자 Debt(단기, 대출형)에 집중됨

 

​지주 공동사업 유형

등가교환(공유) : 지주는 토지제공, 개발자는 토지개발 후 공유, 구분소유

합동개발(분양) : 지주토지제공, 개발자는 개발후 분양. 분양후 수익을 배분

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사업수탁 : 개발자가 수탁, 완공후 임대. 사업수지 보증.

토지신탁 : 지주가 신탁후 회사에서 건설, 분양, 임대 후 수익의 일부를 반환

차지개발 : 개발자가 토지의 이용권을 설정받아 건설후 양도 혹은 임대. 지주에게 임차료 지불. 나중에 토지반환

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프로젝트 파이낸싱(PF, 대출형펀드)

미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 개발에 필요한 자금을 조달.

장점 : 비소구 금융(사업주와 별개) 채권자 위험큼 / 부외금융 / 현금흐름에 기초 / 주체별로 위험 배분
비소구 금융이란: 도산할 경우 제한된 범위내에서만 책임을 지는것

단점 : 복잡한 계약, 절차 / 상대적으로 높은 비용 / 이해당사자간 조정 어려움

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PF의 2단계

Bridge loan : 토지확보, 사업 인허가 전 / 1년내 단기대출 / 본 PF를 통해 차입이 이루어져 위험이 높다

본PF : 인허가 후 착공시점 / 장기대출 / 상대적으로 위험 낮음 / 은행, 보험, 부동산 펀드 참여

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안정성 확보 : Feasibility study(사업타당성 분석) 
채권보전초지 시행사 : 분양수입금 계좌에 근질권, 사업부지에 저당권, 부동산담보신탁
시공사 : 책임준공 약정, 책임분양,연대보증 또는 채무인수

​PF사업의 안정성 확보 수단으로 부동산담보신탁을 설정하는대 , 저당권설정에 비해 모든것이 뛰어남

부동산 펀드 VS 부동산투자회사(REITS)

설립 : 펀드는 금융감독원 / 리츠는 국토교통부

법적성격 : 펀드는 계약 / 리츠는 주식회사

최소자본금 : 펀드는 없음 / 리츠는 50억 ( 페이퍼 컴퍼니 =위탁관리, CR 구조조정리츠)
 (자기관리형 리츠만 70억,내부통제기준설치)

자산운용 : 부동산 50%이상 / 리츠는 70%이상투자

기간 : 부동산 1년이상보유

자금대여 : 100%이내 / 리츠는 대출 금지

법인세 : 펀드는 대상아님 / 리츠는 자기관리형은 과세, 위탁리츠는 면제

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5.부동산투자회사(리츠) 3가지 (영업인가. 국토교통부장관)

자기관리형 부동산투자회사 (상근O, 과세)

전문인력(인가 3인 / 6개월이후 5인 필요)을 포함한 임직원이 상근으로 있음

자본금 5억 이상 / 최저자기자본금 70억이상

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위탁관리 부동산투자회사(상근X, 지점X, 면세), 기업구조조정 부동산투자회사

자산관리회사에 위탁하는 회사 / 기업구조조정 대상

자본금 3억이상 / 최저자본금 50억이상

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자산관리회사

자본금 70억이상 / 전문인력 5인 이상

​

발기설립한다 (현물출자X)

설립후 현물출자 가능.

 

부통산투자회사(리츠) 규제

국내 부동산 취득후 1년내 처분금지

예외)국외, 분양, 합병, 해산등

실사보고서 : 취득이나 처분할때 작성 (부동산현황 가격 재무자료, 권리등)

사업계획서 : 개발할때 작성 (국토부장관에게 제출)

총자산의 70프로 이상은 부동산. (80%이상은 부동산 또는 관련 증권, 현금)

의결권 주식 10프로 초과 취득금지 (예외 : 합병. 양수. 권리행사. 다른 부동산투자회사 주식등)

♣동일인이 발행한 주식 5프로 초과 취득금지 (예외 : 국채. 지방채)

부동산투자회사는 90프로 이상 주주에게 배당해야함 (이익준비금 적립하지 않고, 금전배당한다)

주총 특별결의 있는경우 ,차입금, 사채는 자본의 2배금지 (의결하면 10배까지 가능)

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기업구조조정 부동산 투자회사 특례

70프로 이상을 일정한 부동산 구성  80% 이상 일정한 부동산 및 부동산관련증권 구성해야 된다는 규정 면제
(금융위가 인정하는 채무상환하기 위한 부동산)

부동산 투자회사법 예외 조항 4가지

-2년내 주식의 30프로 이상을 일반청약에 제공해야하는 규정

-부동산 취득후 일정기간내 처분금지

-개발사업내 처분금지

- 다른회사의 의결권 있는 발행주식의 10%를 초과하여 취득해서는 안된다는 규정은 지켜야된다,

 

부동산 포트폴리오<221p>

 

체계적위험 : 분산불가능 위험, 시장위험, 전체위험

비체계적위험 : 분산가능 위험, 고유위험,개별위험

*포트폴리오 수익율은 포트폴리오 전체에 차지하는 비중을 곱한것을 더해서 가중평균한 값이다.
*개별부동산의 위험을 나타내는 분산은 공분산이  추가된다.

포트폴리오 수익율은 :  가중평균한 값

포트폴리오 위험율은 : 상관계수 공분산

 

 

부동산 가치평가

발생요인(가치가 만들어지고) vs 형성요인(가치가 비싸고 싸고가 정해짐)

가치 발생요인 : 효용성 / 희소성 / 유효수요

가치 형성요인 :
일반적(사회적요인) 인구의상태, 도시형성 ,공공시설 등의 정비상태,교육및 복지수준
일반적(경제적요인) 저축 소비,투자 수준, 교통체계의 상태
일반적(행정적요인) 토지이용에 관환계획 및 규제의상태,  부동산관련세제

지역요인(주거지역,상업지역,공업지역) / 개별요인(토지, 건축)

 

가격 : 실제 지불 수수된 금액. <과거>

가치 : 기대되는 편익을 현재가치로 환원 <미래>

시장가치 : 공정한 거래에 필요한 요건이 충족된 상태에서 거래가 이루어질 가능성이 가장 높은 가격

최유효이용 : 토지이용 극대화 - 법적타당성 / 물리적 타당성 / 재무적타당성 / 최대수익창출을 갖춰야함

가치추계원칙 : 예측의 원칙, 수요공급의 원칙, 최유효이용의 원칙(제일중요), 외부성의 원칙

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부동산 감정평가 3가지 <중요>

시비소 - 비원수 -  꼮한가지만 사용하는게 두가지 이상 고려햐여 사용가능

 

시장접근(비교방식) 거래사례 비교법
쉽고 간편하나 매매가 잘 이루어지지 않을때 곤란 / 극단적인 상황에서 부적합 토지거래 평가 적합
토지는 재생산이 불가하므로 희소성을 가진다(부증성: 부영부개) 영희
위치의 유사성 / 물적유사성 / 시점수정의 가능성 / 사정보정의 가능성(특수한 사정이 있는경우 제거)

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비용접근(원가방식. 감가상각을 고려해 현재를 기준으로 원가 산정) 원가법

토지가치+건물가치(건물가치=재조달원가-감가상각) / 재생산가능하면서 비시장적인 물건에 적합 / 토지 부적합
건물,기계장치 등 재생산이 가능한 물건에 적용되나, 토지는 재생불가능

 

소득접근(수익방식) 수익환원법

수익성 부동산에 적합. 주거용 비수익성 부동산에 부적합,불안정한 지역 파악어렵

수익환원법에 따라 산정된 가격을 수익 가격이라고 하고,수익가격은 순수익을 환원이율로 나누어 계산한다.
순수익이 복합 부동산에서 발생하고, 건물귀속 순수익을 파악할수 있는 경우 토지 귀속 순수익은 잔여법을 이용하여 계산한다.

환원이유을 구하는 방법중 요소구성법은 가장 일반적인 투자 이율인 무위험이자율을 표준으로한다,
순영업소득NOI의 환원방법 중 직접환원법은 1년간 순영업소득과 자본환원율 만으로 수익형 부동산의 가치를 신속하게 판단할수 있어 실무적으로 자주 사용되는 방법이다.
미래현금흐름으로 환원. 순이익 / 환원이율샂

공식(직접환원법)  : 순수익/환원이율

환원이율 구하는법 5가지 : 시장 / 요소(조성) / 투자 / 엘우드 / 부채감당

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순영업소득 NOI 공식
순영업소득이 10억원, 자본환원율이 10%일떄 이 부동산의 가치는 10억원이며, 직접환원법이다
순영업소득이 없을시, 유효총소득에서 영업경비만 뺴면 = 유효총소득이다

공식: 순영업소득 /자본환원율(또는 수익환열율) = 

문제 어떤상가의 월임대료가 700만원이며, 임대료창출을 위한 월비용이 200만원이다, 자본환원율이 5%라고 할때 동 건물의 가치는? 
순수익 / 자본환월율 = 12억원

과수원,목장용지,묘지 부속된 주거용 건출물의 부지는 대로 보나,
고속도로 안의 휴게소 부지는 도로 로 본다