3장 부동산 관련 상품
1.부동산 특성
자연적 특성 4가지 부영부개; (동국)(영감)(부희)(별일)
-부동성 : 지리적위치의 고정성 "국지화" (수요자와 공급자 수의 제약)
-영속성 : 소모되지 않는다. 감가상각이없다
-부증성 : 재생산 안된다."희소성" (수요공급의 비조절성)
-개별성 : 일물일가법칙 비적용. (비동질성)
수요자와 공급자 수의 제약 (부동성 과 부증성)
인문적 특성 3가지
-용도 다양성 : 최유효이용의 원칙
-합병, 분할의 가능성
-사회, 경제, 행정적 위치의 가변성 (지리적위치는 고정성)
물권(지배성, 배타성, 절대성)
물권 > 채권 (물권끼리는 시간순서에 따름)
제한물권 (타인의 물건을 일시, 부분적으로 지배. 등기능력 있음)
-용익물권(지상권, 지역권, 전세권) : 사용수익
-담보물권(유치권, 질권, 저당권) : 교환가치
지상권과 임차권의 차이 <대항력 유무>
지상권 : 배타성, 대항력O, 양도, 담보 가능, 최단기간 제한, 최장기간 제한 없음.
임차권(채권) : 대항력X, 양도하려면 임대인 동의 필요. 최단기간 제한X, 최장기간제한 20년
지역권
-소유자뿐아니라 지상권, 전세권, 임차권을 취득한자도 지역권 설정가능
-요역지(편의받는 쪽)의 소유권 이전시 지역권도 이전되거나 다른 목적권리.
전세권 (전세금 우선변제 가능)
-전세권설정자, 전세권자의 계약, 전세금의 수수 등기에 따라 성립
-원칙적으로 전세권설정자의 동의 없이 양도, 임대, 전전세 가능
-전세권 위에 저당권 설정 가능
유치권(등기X) : 채권 변제받을때까지 점유. 점유로 공시되므로 등기가 필요하지 않다.
저당권(등기O) : 다른 채권자보다 우선하여 변제받을수 있는 권리 <을구에 기재됨>
등기의 효력 6개 (공시)
물권변동적 효력
순위확정적 효력
형식적 확정력
대항적 효력
권리존재 추정력 (공시적 효력)
점유적 효력 (공시적 효력)
가등기 : 본등기 전에는 청구권보전적효력 / 본등기 후 순위보전적 효력
부동산 서류
-토지이용계획 확인서 : 공법상 제한사항(군사시설, 농지, 산림, 도로접촉 등)
-등기부등본<권리> :
표제부(지번, 지목, 면적) / 갑구(소유권, 가등기, 가압류, 가처분, 경매) / 을구 (제한물권. 저당권. 지상권. 전세권)
-지적공부(물리적특성) : 토지대장. 면적
-지적도 (형태,경계,도로접합여부)
-토지대장(면적,지목,개별공시지가)
부동산 경기
-국지성 : 지역에 따라 가격이 다르다 (부동성,국지성으로 인하여 수요-공급자의제약이 생김)
-거래의 비공개 : 정보수집이 어렵고 정보탐색비용이 높다
-비표준화 : 개별성으로 일물일가 법칙이 적용되지 않음
-비조직성 : 도매상, 소매상등 조직화 안됨
-수요공급 비조절성 : 공급증가가 어려워 공급이 비탄력적
-매매기간이 길고 과다한 법적규제, 부동산 금융에 의한 영향.
-회복, 상향, 후퇴, 하향, 안정 5개. 순환주기 18년. 일반경기의 2배. 일반경기의 후행.
-상업용, 공업용 부동산은 일반경기와 일치 / 주거용 부동산은 역순환 경향.
전체적인 부동산 경기는 일반경기에 후행하거나 동행하는경향이있다. (주가는 선행한다.)
2.부동산투자 타당성 분석
-간편법 : 미래 현금흐름을 할인하지 않는다(시간가치x)
순소득승수(자본회수기간. 총투자액/순운용소득)
투자이율 (순소득승수의 역수)
자기자본수익률 (세전현금흐름/자기자본투자액)
-현금흐름할인법 3개
순현재가치(NPV) : 현금유입의 현재가치-현금유출의 현재가치 > 0 인것을 선택ㅅ
내부수익률(IRR) : IRR은 NPV를 0으로 만드는 할인율. (유입과 유출을 같게 만드는 할인율) / IRR>요구수익률(시간가치반영)
(NPV와 IRR은 다를수있다)
-전통적방법 : 거래사례비교 / 수익환원법 / 원가법
부동산 가격 결정 <기준시가, 시가표준액 / 공시지가, 개별공시지가>
가격 결정요인 3가지 : 효용, 희소성, 유효수요.
일반적 요인 : 사회적, 경제적, 행정적 요인 (일반요인이 부동성으로 축소되면 지역요인)
시장가격 : 매도, 매수효과
기준시가 : 국세 (양도소득세, 상속세, 증여세)
시가표준액 : 지방세 (취득세, 재산세)
감정평가액 : 감정평가사(한국감정원)
공시지가 : 국토교통부장관이 매년 1월 1일 공시 토지보상에사용
개별공시지가 : 공시지가에 배율을 곱한 시, 군, 구청장이 결정하는 개별토지 단위당 면적가격
-의이신청은 30일내 서면으로 해야한다.
토지이용계획
목표. 법적 구속력 없음.
국토계획(20년) : 국토종합계획. 도종합계획. 시군종합계획. 지역계획. 부문별계획.
도시계획(5년) : 도시기본계획(도시관리계획의 지침, 기본은 구체적이지 않음.) / 도시관리계획(구체적)
용도지역 : 중복되지 않도록 지정(지정 안할수 있음), 도시 / 관리 / 농림 / 자연환경보전 <건축제한>
도시지역 : 주상공녹 (주거, 상업,공업,녹지)
관리지역 : 보생계 (보전지역,생산관리지역,계획관리지역)
농 없음
자 없음
용도지구 : 용도지역을 보완. 중복지정 가능
용도구역 : 도시의 확산 방지. 용도 지역지구와 관계없이 독자적 지정. <개발제한구역에서 지정목적 위반금지>
용도지역의 건축제한 : 아파트는 제2종 전용주거지역. 2,3종 일반주거지역에만 가능.
<도시계획시설에서 건축제한 예외>
분모는 대지면적
건폐율(평면적 규제) / 용적률(입체적규제, 지하는 포함하지 않음)
4.부동산 개발, 투자과정
5단계 프로세서
-1.투자목표 및 제약조건 확인 2.시장환경분석 3.현금흐름 예측 분석 4.투자타탕성분석 5.투자결정
구상 - 예비적 타당성 - 부지모색 - 타당성 분석 - 금융(대출) - 건설 - 마케팅
예비적 타당성: 개발완료후 예상되는 현금흐름으로 수익성검토
타탕성 분석 : 현금흐름 예측하여 개발사업의 실행가능성 분석
지주 공동사업 유형
등가교환(공유) : 지주는 토지제공, 개발자는 토지개발 후 공유, 구분소유
합동개발(분양) : 지주토지제공, 개발자는 개발후 분양. 분양후 수익을 배분
사업수탁 : 개발자가 수탁, 완공후 임대. 사업수지 보증.
토지신탁 : 지주가 신탁후 회사에서 건설, 분양, 임대 후 수익의 일부를 반환
차지개발 : 개발자가 토지의 이용권을 설정받아 건설후 양도 혹은 임대. 지주에게 임차료 지불. 나중에 토지반환
프로젝트 파이낸싱(PF, 대출형펀드)
미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 개발에 필요한 자금을 조달.
장점 : 비소구 금융(사업주와 별개) 채권자 위험큼 / 부외금융 / 협금흐름에 기초 / 주체별로 위험 배분
비소구 금융이란: 도산할 경우 제한된 범위내에서만 책임을 지는것
단점 : 복잡한 계약, 절차 / 상대적으로 높은 비용 / 이해당사자간 조정 어려움
PF의 2단계
Bridge loan : 토지확보, 사업 인허가 전 / 1년내 단기대출 / 본 PF를 통해 차입이 이루어져 위험이 높다
본PF : 인허가 후 착공시점 / 장기대출 / 상대적으로 위험 낮음 / 은행, 보험, 부동산 펀드 참여
안정성 확보 : Feasibility study(사업타당성 분석) / 채권보전초지 (분양수입금 계좌에 근질권, 사업부지에 저당권)
부동산 가치평가
가격 : 실제 지불 수수된 금액. <과거>
가치 : 기대되는 편익을 현재가치로 환원 <미래>
시장가치 : 공정한 거래에 필요한 요건이 충족된 상태에서 거래가 이루어질 가능성이 가장 높은 가격
최유효이용 : 토지이용 극대화 - 법적타당성 / 물리적 타당성 / 재무적타당성 / 최대수익창출을 갖춰야함
가치추계원칙 : 예측의 원칙, 수요공급의 원칙, 최유효이용의 원칙(제일중요), 외부성의 원칙
발생요인(가치가 만들어지고) vs 형성요인(가치가 비싸고 싸고가 정해짐)
가치 발생요인 : 효용성 / 희소성 / 유효수요
가치 형성요인 : 일반(사회적, 경제적, 행정적) / 지역요인(지역으로 일반요인이 축소, 자연) / 개별요인(토지, 건축)
부동산 감정평가 3가지 <중요>
시비소 - 비원수 - 거래사례비교법,복성식평가법,수익환원법
시장접근(비교방식) 거래사례 비교법
쉽고 간편하나 매매가 잘 이루어지지 않을때 곤란 / 극단적인 상황에서 부적합 토지거래 평가 적합
토지는 재생산이 불가하므로 희소성을 가진다(부증성: 부영부개) 영희
위치의 유사성 / 물적유사성 / 시점수정의 가능성 / 사정보정의 가능성(특수한 사정이 있는경우 제거)
비용접근(원가방식. 감가상각을 고려해 현재를 기준으로 원가 산정) 원가법
토지가치+건물가치(건물가치=재조달원가-감가상각) / 재생산가능하면서 비시장적인 물건에 적합 / 토지 부적합(재생불가능)
소득접근(수익방식) 수익환원법
수익성 부동산에 적합. 주거용 비수익성 부동산에 부적합,불안정한 지역 파악어렵
미래현금흐름으로 환원. 순이익 / 환원이율샂
공식(직접환원법) : 순수익/환원이율
환원이율 구하는법 5가지 : 시장 / 요소(조성) / 투자 / 엘우드 / 부채감당
부동산 투자가치(미래현금을 할인)
1)영업현금흐름 (잠실순납-공영부소)
2)매각현금흐름 (매미양)
부채상환액 과 미상환 저당대출잔고 구분, 소득세,양도세 구분 문제
투자의 타당성 분석<어렵>
